Les règles à respecter pour louer un logement sur Rbnb

Par Nicolas , le 11 mai 2022 - 10 minutes de lecture
logement Airbnb

Nombreux sont les Français sollicitant la plateforme Airbnb pour trouver un appartement à louer pendant leurs vacances ou inversement pour louer un logement à des vacanciers et touristes. Certes, grâce à une telle plateforme, la location de logement devient à la fois pratique, rapide et efficace. Toutefois, il faut savoir qu’il existe quelques règles à respecter pour mettre un logement en location sur Airbnb.

Comprendre les principes de la réglementation Airbnb ?

Airnb est une plateforme comprenant plusieurs annonces de location saisonnière. Elle fait partie des sites de références pour les vacanciers et touristes souhaitant louer un appartement chez des particuliers. La réglementation Airbnb concerne donc tout logement destiné à la location touristique de courte durée, connu sous le nom de « meublé de tourisme » ou « meublé touristique ». À titre d’exemple, on peut classer comme meublés de tourisme :

  • Les logements meublés, dont les maisons de vacances
  • Les villas
  • Les studios
  • Les appartements

Même un local commercial réaménagé en un local destiné à la location de courte durée peut être considéré comme un meublé touristique après un changement d’usage. Aussi, les résidences principales et secondaires peuvent faire l’objet d’une location touristique à condition d’être en conformité avec la loi et la réglementation en vigueur sur les meublés de tourisme.

Il est à savoir que tout particulier disposant d’un logement, quel que soit son type (principal ou secondaire), n’est pas forcément autorisé à louer ce dernier à d’autres individus. Il existe des règles et dispositions applicables aux meublés de tourisme concernant notamment :

  • Leur définition et classement,
  • La déclaration de la location auprès de la mairie,
  • Les différentes obligations déclaratives,
  • La durée maximale de la location touristique,
  • Les sanctions liées au manque ou à l’insuffisance d’entretien,
  • L’autorisation de changement d’usage d’un bien…

La réglementation Airbnb se fonde sur le principe que tout particulier peut louer en toute liberté sa résidence principale à des clients de passage (ex. touristes, vacanciers, etc.) pour une durée maximale de 10 jours par mois (4 mois ou 120 jours dans l’année) au total. Chacun peut alors normalement procéder directement à la mise en location de sa maison, de son appartement et même de son local commercial sans besoin d’autorisation, de déclaration en mairie, ni de changement d’usage. Or, dans les faits, de nombreuses exceptions existent et doivent être prises en considération avant de louer un logement sur la plateforme Airbnb.

La réglementation de la location de résidence principale

La résidence principale est, selon la loi Alur, définie comme une habitation occupée pendant au moins 8 mois dans l’année. La loi et la réglementation applicables à la location d’une résidence principale sont différentes selon que vous en êtes le propriétaire ou juste un locataire souhaitant la sous-louer.

Propriétaire de résidence principale : quelles sont les déclarations et autorisations nécessaires ?

Auparavant, les propriétaires de résidence principale étaient totalement libres pour ce qui est de louer leur maison ou appartement à des clients de passage. Mais, pour limiter les locations touristiques de courte durée, surtout dans les villes comportant un grand nombre d’habitants, des lois sont instaurées pour encadrer cette pratique. La loi pour une République numérique promulguée le 7 octobre 2016 prévoit que les communes sont autorisées à instaurer une procédure d’enregistrement de la déclaration en mairie lors d’un projet de location meublée. La plupart des communes ayant pris cette initiative sont celles comptant plus de 200 000 habitants.

Que la déclaration préalable auprès de la mairie soit obligatoire ou non, chaque propriétaire de résidence principale a le droit de la louer sur Airbnb à condition de respecter la restriction de 120 jours de location meublée par an.

Locataire : quelles conditions pour sous-louer le logement ?

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer un appartement sur la plateforme Airbnb, il existe quelques règles importantes à ne pas négliger au risque de payer une amende, voire de vous faire expulser par le bailleur du logement. D’abord, un locataire doit obtenir une autorisation écrite de la part du propriétaire-bailleur et se plier aux conditions imposées par celui-ci concernant la sous-location de l’appartement. Naturellement, il n’est pas possible pour le locataire de définir un montant de loyer plus élevé que le sien.

Même en copropriété, il est possible de sous-louer un appartement, mais il faut avant tout se reporter aux clauses du règlement de copropriété. Dans le cas où l’exercice d’une profession libérale est accordé par la copropriété, la location de meublé de tourisme dans ces conditions est tout à fait légale.

Dans le cas d’un logement social, les locataires ne sont pas autorisés à sous-louer entièrement la maison à un autre particulier. Le cas échéant, ils seront directement expulsés du logement. En contrepartie, la sous-location d’une chambre est possible, mais demeure très encadrée par la loi, toujours afin de limiter ce type de location.

Qu’en est-il de la règlementation de la location de résidence secondaire ?

Une résidence est classée comme « secondaire » dès lors que son propriétaire le laisse vacant pendant 8 mois dans l’année, c’est-à-dire que l’habitation est occupée seulement 4 mois par an (120 jours), voire moins.

Côté réglementation, les démarches se révèlent beaucoup moins aisées pour louer sa résidence secondaire et en faire un meublé de tourisme. Contrairement aux locations meublées de logements principaux, celles des résidences secondaires sont encadrées par un certain nombre de lois et règles spécifiques.

Déclaration préalable auprès de la mairie obligatoire

Afin de pouvoir louer en toute légalité une résidence secondaire sur Airbnb, le loueur doit effectuer une déclaration préalable du meublé touristique à la mairie de la commune dans laquelle le bien est situé, sachant que cette démarche est obligatoire dans toutes les communes de la France. Arrivé à la mairie, le loueur doit premièrement remplir un formulaire de déclaration pour renseigner différentes informations telles que :

  • L’adresse exacte de la maison à louer
  • Le nombre de lits et de pièces dans la demeure
  • Les périodes ou saisons pendant lesquelles il prévoit d’héberger des clients de passage (vacanciers, touristes…)

Il a également la possibilité de faire cette déclaration en ligne sur Service-public.fr pour éviter les déplacements et accélérer la procédure. Sachez qu’en cas de meublé de tourisme mis en location alors que non déclaré, le propriétaire-loueur encoure une amende de 450 €.

Autorisation de changement d’usage parfois nécessaire

Outre la déclaration préalable en mairie, la location saisonnière touristique exige parfois l’obtention d’une autorisation de changement d’usage du bien toujours auprès de la mairie. C’est le cas notamment de certains villes et départements de France :

  • Dans la ville de Paris et les départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis)
  • Dans les grandes villes comptant plus de 200 000 habitants (ex. Lyon, Nice, Bordeaux, Marseille…)
  • Dans les villes dites « en zone tendue » comptant plus de 50 000 habitants

Pour obtenir une autorisation de changement d’usage du local concerné, le propriétaire doit se conformer aux règles de compensation. Il doit effectivement compenser la perte d’une résidence dans le parc de logements en France en transformant un local commercial par un local habitable. Pour ce faire, il a deux choix en option :

  • Transformer un local non habitable déjà en sa possession en un logement
  • Se procurer un titre de compensation auprès d’un tiers disposant d’un local non habitable pour le transformer en local d’habitation

Les ratios nécessaires pour la compensation varient selon la localisation géographique en France. Il faut savoir que cette autorisation de changement d’usage n’est que temporaire. À titre d’exemple, dans le centre de Paris, pour compenser 1 m2 de résidence transformée en meublé de tourisme, le propriétaire de celui-ci doit transformer 2 m2 de local commercial en logement.

Le loueur est tenu de demander une nouvelle autorisation à l’expiration de l’ancienne s’il souhaite poursuivre sa location saisonnière de résidence secondaire. Si la maison est mise en location bien que non autorisée, son propriétaire s’expose à amende de 50 000 euros à laquelle peut s’ajouter une astreinte journalière de 1000 euros par mètre carré jusqu’à ce qu’il obtienne l’autorisation.

Obligation de déclaration dans les grandes villes

Avant de pouvoir accueillir des vacanciers et touristes dans son logement situé dans les grandes villes (habitants > 200 000), tout loueur est dans l’obligation de déclarer le meublé de tourisme à la mairie. Cette obligation déclarative est applicable aussi bien à la location de courte durée de résidence principale qu’à la location de résidence secondaire dans les villes comme :

  • Bordeaux,
  • Lille,
  • Lyon,
  • Marseille,
  • Montpellier,
  • Nice,
  • Nantes,
  • Rennes,
  • Strasbourg,
  • Toulouse

Règlementation spécifique dans la ville de Paris

Depuis le 1er octobre 2017, la ville de Paris a choisi de mettre en place un téléservice afin de faciliter la procédure de déclaration et d’enregistrement pour tout loueur souhaitant mettre en location un ou plusieurs logements. C’est devenu obligatoire de détenir ce numéro d’enregistrement à 13 chiffres et de l’afficher sur chaque annonce de mise en location sur la plateforme Airbnb dans cette capitale de France depuis le 1er décembre 2017. En effet, pour faire votre demande de numéro d’enregistrement, vous devez vous rendre sur le site de la Mairie de Paris, puis remplir le formulaire d’enregistrement en ligne.

Les obligations de déclaration et d’enregistrement sur Airbnb

Selon la loi pour une République numérique (7 octobre 2016), toute plateforme numérique de location de courte durée comme Airbnb doit coopérer avec les pouvoirs publics français. Cela signifie que dans les communes où les obligations déclaratives et d’enregistrement sont obligatoires, la plateforme Airbnb doit veiller à ce que chaque annonce publiée dispose d’un numéro de déclaration et d’un numéro d’enregistrement et éventuellement d’une autorisation, faute de quoi elle sera supprimée du site.

Dans la politique de limiter les locations touristiques de courte durée, Airbnb devrait également faire le décompte du nombre de jours durant lesquels le meublé touristique a été loué à des particuliers. La commune a entièrement le droit de réclamer ces informations au besoin et impose un délai d’un mois à la plateforme pour les lui fournir, sous peine d’être exposée à une amende civile d’au plus 50 000 euros. L’objectif est de ne laisser aucun loueur dépasser la limite de 120 jours de location de meublé touristique par an imposée par la loi.