Acquisition d’un terrain agricole : les frais de notaire

En Europe, la France est un des pays où les terres agricoles sont plus abordables que les terrains constructibles. En plus du prix d’achat du terrain, il ne faut pas omettre les frais de notaire qui peuvent être plus ou moins importants. Mais, comment faire le calcul des frais de notaire ? Pour mieux anticiper le budget nécessaire pour votre projet d’acquisition de terrain agricole, voici tout ce que vous devrez savoir sur les frais de notaire.

Quelle est la règlementation applicable à l’achat d’un terrain agricole ?

L’acquisition immobilière, quelle que soit la nature du bien, est soumise à une règlementation précise et les terrains agricoles ne font pas exception. Par définition, un terrain agricole est un terrain dédié aux activités agricoles comme l’élevage, la culture et toute autre forme d’exploitation. Localisées en zone rurale, les terres agricoles peuvent être constructibles ou non constructibles en fonction de leur localisation. Pour le savoir, vous pouvez joindre la mairie de la commune et demander à consulter le PLU ou Plan local d’urbanisme.

Si vous envisagez d’acheter et de faire construire sur un terrain agricole, vous devez préalablement suivre un certain nombre de démarches pour obtenir un permis de construire. Avant de remettre votre demande d’autorisation, songez à joindre différentes pièces justificatives attestant de la réalité et de la faisabilité de votre projet agricole.

Autre point important : bien avant d’acheter un terrain agricole, vous devez au préalable le signifier à l’Agence agricole du Gouvernement. En effet, cette dernière bénéficie d’un droit de préemption sur l’acquisition des terrains de ce type. Ainsi, si vous projetez d’acheter le terrain agricole, mais que cet organisme gouvernemental a besoin du terrain en question, il a la priorité sur son acquisition.

Le prix d’achat d’une terre agricole en France

Pour votre projet d’acquisition de terrain agricole, il faut d’abord prendre en compte son prix d’achat avant de s’intéresser aux frais de notaire. En France, le prix d’une terre agricole dépend de différents paramètres, notamment :

• La qualité des deux parties prenantes dans la vente : les transactions de vente de terrain agricole peuvent se faire entre particuliers, entre un particulier et un professionnel ou encore entre professionnels. Souvent, le coût de l’acquisition est moins conséquent si la transaction concerne deux particuliers.
• L’emplacement du terrain : en effet, chaque zone communale est déjà délimitée par un arrêté préfectoral. Ainsi, le prix d’achat du terrain dépend en grande partie de la région dans laquelle il se situe. À titre d’exemple, une terre agricole peut revenir à seulement 600 euros par hectare tandis que dans certaines régions comme la Bourgogne l’hectare peut vous coûter jusqu’à 1 million d’euros.
• La qualité du terrain: l’évaluation de la qualité du terrain agricole se fait selon un barème. Répartissant les terrains en cinq classes principales. La première classe est la meilleure et évidemment la plus coûteuse. Au-delà du barème existent également des terres dites « hors classe » ou de qualité « exceptionnelle ».

Les principaux éléments composant les frais de notaire

Afin d’estimer le coût total de votre projet d’achat agricole, il faudra prendre en considération les frais de notaire, également nommés « frais d’acquisition ». En réalité, les frais de notaire ne sont pas versés intégralement au notaire, il s’agit de frais obligatoires composés de frais fixes et de frais variables, notamment :

• Les droits de mutation et les droits d’enregistrement qui représentent une partie importante des frais de notaire. Généralement, ils constituent jusqu’à 68 % de ces derniers.
• Les débours: ils peuvent comprendre les coûts de déplacement, les rémunérations de tiers, le tarif de divers documents et tout ce qui est lié aux démarches administratives. Réglés en amont par le notaire, les débours doivent ensuite être remboursés. Ils constituent environ 15 % des frais de notaire.
• Les émoluments: il s’agit de la rémunération obligatoire du notaire qui est sollicité pour la réalisation des actes de vente. Les émoluments sont des frais fixes, c’est-à-dire que leur montant reste le même peu importe le notaire à qui vous faites appel. Actuellement, ils sont calculés selon un barème national dégressif en fonction du prix du terrain.
• Les honoraires du notaire: il s’agit de la rémunération des notaires en contrepartie des prestations offertes (ex. travail de conseil). Notez que depuis l’entrée en vigueur du décret N° 2016-30 en février 2016, les honoraires deviennent négociables. Les notaires ont alors le droit de fixer leurs honoraires en fonction de la situation. Ils peuvent accorder jusqu’à 10 % de remise si le coût d’achat du terrain agricole est supérieur ou égal à 150 000 euros.
• La taxe de publicité foncière
• Autres impôts, taxes et droits dus à l’État

Sachez que vous n’êtes pas obligé de régler les honoraires. En effet, vous avez la possibilité de recourir à un notaire uniquement pour la partie légale (réalisation et authentification des actes) afin de ne payer que les émoluments.

Quels frais de notaire payer pour l’acquisition d’un terrain agricole ?

Pour faire le calcul des frais de notaire, il faut tenir compte de certains éléments tels que :

• La nature du bien immobilier : terrain agricole dans notre cas
• L’immeuble qui vient ou non avec le terrain
• La zone d’implantation du bien
• L’assujettissement ou non à la TVA du vendeur et de l’acheteur

Quels sont les barèmes applicables aux frais de notaire?

Depuis la publication du décret 2016-30 le 26 février 2016, le barème national pour évaluer les frais de notaire est devenu dégressif. Il permet de calculer les émoluments en fonction de la valeur du terrain :

• Pour un terrain agricole dont la valeur est située entre 0 et 6500 euros, le taux applicable au prix du terrain est de 3 945 %.
• Si la terre agricole vaut de 6500 à 17 000 euros, il faudra prévoir des émoluments de 1,627 % de ce prix d’achat.
• Si le terrain coûte entre 17 000 et 60 000 euros, le barème applicable à la valeur du bien est de 1,085 %.
• Pour les terrains agricoles valant plus de 60 000 euros, le taux des émoluments est estimé à 0,814 % de la valeur du terrain.

D’après ces chiffres, on constate que plus la valeur du terrain augmente et plus le barème relatif aux émoluments régresse.

Les impacts de la TVA sur les frais de notaire

La TVA ou taxe sur la valeur ajoutée est une taxe due à l’État et peut avoir un impact sur les frais de notaires, notamment si le vendeur est assujetti à la TVA. Ainsi, dans le cas où ce dernier n’y est pas assujetti, la TVA n’est pas applicable lors de la cession du terrain, quand bien même l’acheteur est soumis à cette taxe.

Notez qu’un vendeur particulier n’y est pas soumis. Par contre, si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA, cela peut avoir un impact sur les droits de mutation que doit régler l’acheteur lors de la transaction. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

Le vendeur n’a pas récupéré la TVA lors de la vente

Si le vendeur du terrain agricole n’a pas encore récupéré la TVA lors de la transaction immobilière, l’acheteur devra verser des droits de mutation à un taux de 5,09 à 5,81 % du prix de vente.

Le vendeur a déjà récupéré la TVA pendant la transaction

Dans le cas où le vendeur a déjà procédé à la récupération de la TVA lors de la vente, l’acquéreur non assujetti à la TVA profite d’un taux réduit de 0,715 % applicable sur les droits de mutation.

L’acheteur est assujetti à la TVA

Pour l’acquéreur assujetti à la TVA, il a deux choix en option :

• Il peut s’engager à un projet de revente du terrain agricole dans les 5 ans suivant l’acquisition immobilière. Cela lui fera bénéficier d’un taux réduit à 0,715 % sur les droits de mutation.
• Si l’option de la revente ne lui convient pas, il a encore le choix de s’engager à réaliser des travaux sur le terrain agricole dans les 4 ans qui suivent son achat et devra payer un droit de 125 €.

Dans le cas où le vendeur de la terre agricole est un particulier (non soumis à la TVA), l’acheteur assujetti est dans l’obligation de payer un droit d’enregistrement à un taux de 5,81 % applicable sur le prix de vente.

Comment faire le calcul des frais de notaire ?

Avant d’entamer n’importe quel projet d’acquisition immobilière, outre le prix d’achat il est conseillé de toujours anticiper le budget total nécessaire. Les frais de notaires sont normalement calculés en fonction du barème national déjà susmentionné. Ils représentent en moyenne entre 6 et 8 % de la valeur du bien. Pour avoir une idée plus précise et pertinente du budget à prévoir pour ces frais, vous pouvez utiliser un simulateur de calcul en ligne.

Cet outil est généralement présent sur des plateformes web dédiées et des sites internet de banque commerciale. Vous serez invité à renseigner quelques données indispensables telles que le coût d’achat, le type de bien selon son ancienneté (ancien ou neuf), la situation géographique du terrain agricole.